Przedsiębiorca z branży nieruchomości Sam Zell zyskał swój przydomek „Grave Dancer” dzięki artykułowi, który napisał w 1976 roku na temat wskrzeszania zagrożonych nieruchomości i zaczynania od nowa. W swojej autobiografii opisuje, jak ten syn imigrantów stał się inwestorem i przedsiębiorcą znanym z sukcesów w branży nieruchomości komercyjnych. Zell zaangażował się w nieruchomości w czasie studiów, zarządzając kompleksem apartamentów studenckich, mimo że nie miał doświadczenia. Jego inwestycje rosły, a on sam rozszerzył działalność na inne branże. Zell opowiada również o poradach i historii biznesu, w tym o swoich zawodowych i osobistych porażkach, takich jak niepowodzenie w przekształceniu Tribune Company i śmierć jego przyjaciela i partnera biznesowego, Boba Lurie. getAbstract poleca barwną relację Zella czytelnikom, którzy lubią sagi z wnętrza świata biznesu.
Opracowanie zostało przetłumaczone maszynowo (przepraszamy za błędy) jako materiał na nasze szkolenia z przywództwa.
Take-Aways
Sam Zell odziedziczył po swoich rodzicach silną etykę pracy i chęć podejmowania ryzyka.
Swoją karierę w branży nieruchomości rozpoczął w college’u, zarządzając studenckim apartamentowcem, choć nie miał żadnego doświadczenia.
Zell ukończył studia prawnicze i w tym czasie przeprowadzał transakcje na rynku nieruchomości.
Jego początkowa strategia polegała na nabywaniu nieruchomości w miastach uniwersyteckich i mniejszych miastach.
W 1969 roku Zell i Bob Lurie zostali partnerami i założyli Equity Group Investments (EGI), którą Zell nadal kieruje. Lurie zmarł w 1990 roku.
EGI czerpało zyski z trustów inwestycyjnych nieruchomości (REIT) i „net operating loss carry-forwards” (NOLs) w czasach, gdy miało niewielu konkurentów do NOLs.
Zell zyskał przydomek „Grave Dancer” po tym, jak w 1976 r. napisał artykuł o wskrzeszaniu martwych lub „zagrożonych” nieruchomości jako inwestycji.
Dywersyfikował działalność w zakresie produkcji, budownictwa, transportu, mediów i innych.
W 2006 roku kupił Tribune Company, która posiadała wielkomiejskie gazety, stacje telewizyjne, Chicago Cubs, Food Network i inne.
W 2007 roku Zell sprzedał Equity Office za 39 miliardów dolarów, co było największą sprzedażą korporacyjną w tym czasie.
Podsumowanie
Emigracja do Stanów Zjednoczonych
Sam Zell jest synem polskich Żydów, którzy uciekli przed Holokaustem i wyemigrowali do Stanów Zjednoczonych. Jego pobożni i wykształceni rodzice mieszkali w Sosnowcu, w Polsce, w pobliżu granicy z Niemcami. Jego ojciec, Bernard Zielonka, sprzedawał zboże w całej Europie Wschodniej. W 1937 r. w Polsce narastał antysemityzm. Aby sfinansować ucieczkę rodziny, matka Zella, Rochelle, wszywała biżuterię do ich ubrań.
„Nikt nigdy nie wyszedł ze spotkania ze mną, zastanawiając się, co miałam na myśli. [Jestem] jasna, szczera i często dosadna. 'Czy jestem zbyt subtelna?’ to moja puenta, gdy przekazuję wiadomość, którą uważam za oczywistą.”
Państwo Zells osiedlili się w Wilnie na Litwie. Do większości miejsc w Europie nie mogli wyjechać bez wiz, ale należąca do Holendrów Curaçao – wyspa oddalona o 8000 mil od wybrzeży Wenezueli – nie wymagała ich. Dotarcie tam wymagało podróży przez Rosję i Japonię.
Grupa uchodźców, wśród nich Bernard Zell, zwróciła się do Chiune Sugihary, wicekonsula Japonii stacjonującego w Wilnie. Tokio odrzuciło ich prośby o wizę, ale konsul zignorował swoich przełożonych i uratował 6 000 Żydów – obecnie nazywanych Ocalonymi Sugihary – wydając wizy tranzytowe przez Japonię.
„Proszę nie traktować siebie zbyt poważnie… tak wielu ludzi to robi”.
Zellowie przejechali przez Związek Radziecki i dotarli do Jokohamy, gdzie mieszkali przez prawie cztery miesiące. Po 21 miesiącach podróży przez cztery kraje, 18 maja 1941 roku Zellowie przybyli do Seattle. Zellowie wzięli lekcje angielskiego i przenieśli się do Chicago, gdzie Bernard mógł wykorzystać swoje doświadczenie w biznesie zbożowym. Sam Zell urodził się 28 września 1941 roku.
Życie studenckie
Kariera Sama Zella w dziedzinie nieruchomości rozpoczęła się w 1959 roku, kiedy był studentem nauk politycznych na Uniwersytecie Michigan. Przyjaciel powiedział mu, że jego właściciel chce zburzyć jego dom i dom obok, aby zbudować 15-mieszkaniowe mieszkanie dla studentów. Zell powiedział swojemu przyjacielowi, że powinni to zrobić razem. Obaj chłopcy zaprojektowali broszurę i przedstawili się właścicielom. Właściciel kupił drugi budynek; Zell i jego przyjaciel również nim zarządzali. Zatrudnili pierwszego pracownika, spokojnego i praktycznego brata Sama, Boba Lurie. Podzielał on poczucie humoru Zella, nie znosił konformizmu i posłuszeństwa wobec zasad.
„Przy dzisiejszym dostępie do przytłaczającej ilości informacji, z których większość to bzdury, trzeba się skupić na tym, co ma znaczenie”.
Dziesięć dni po ukończeniu studiów Zell poślubił Janet, z którą spotykał się od około dwóch lat. Zamieszkali w jednym z budynków, którymi zarządzał. Zapisał się na studia prawnicze na Uniwersytecie Michigan, których nie znosił. Nie interesowały go „niekończące się zasady, podustawy i podustawy”. Jego wykształcenie prawnicze okazało się przydatne w późniejszym okresie jego kariery w branży nieruchomości.
Pierwszy zakup
W 1965 roku, podczas drugiego roku studiów prawniczych, Zell kupił swój pierwszy budynek w Ann Arbor. Zapłacił 19.500 dolarów, z zaliczką 1.500 dolarów, za apartamentowiec z trzema lokalami. Kupował domy i przerabiał je na mieszkania dla studentów w miastach uniwersyteckich lub małych miastach. W 1966 roku, w wieku 24 lat, ukończył studia prawnicze.
„Czasami zdarzają się nieprzewidziane wydarzenia, które cię zaskakują”.
W tym roku Zell zarobił około 150 000 dolarów, a na jego koncie bankowym było około 250 000 dolarów. On, Janet i dwójka ich dzieci, Matthew i JoAnn, przeprowadzili się do Chicago, gdzie Zell planował pracować w nieruchomościach na boku, jednocześnie praktykując prawo, aby udobruchać rodziców. Mała firma prawnicza, Yates & Holleb, zaryzykowała na niego. Wytrzymał cztery dni. Jego szef pozwolił mu „dalej robić interesy” i utrzymywać biuro w firmie, która miała brać 50% z każdej działalności prawniczej, jaką Zell wygeneruje.
„Czas jest wszystkim. To tylko banalny frazes, dopóki nie znajdzie się Pan w sytuacji, gdy zamknie Pan największą transakcję w historii na progu katastrofalnego załamania się światowego rynku nieruchomości.”
Tak dużo pracy skierował do Yates & Holleb, że firma obniżyła jego prowizję do 35%, a następnie do 26%. Zrezygnował z pracy, aby móc działać na własną rękę. Zell celował w transakcje na rynku nieruchomości w małych, szybko rozwijających się miastach, gdzie nie miał prawie żadnej konkurencji. Szkoły na tych obszarach rozwijały się, a podatki były niskie. Rozszerzył działalność na Arlington w Teksasie, Reno w Nevadzie, Tampę, Orlando i Jacksonville na Florydzie.
Equity Group Investments (EGI)
W 1969 r. zadzwonił Bob Lurie i Zell poprosił go, aby został jego partnerem. Lurie był analityczny, podczas gdy Zell kierował się intuicją, ale często byli ze sobą zsynchronizowani. Bob pracował nad inwestycjami w Reno, a w 1971 roku dołączył do Zella w Chicago. Założyli Equity Group Investments (EGI), która wówczas zatrudniała 10 pracowników, a obecnie obejmuje sześć różnych firm wartych miliardy. Stworzyli EGI jako merytokrację z kulturą przejrzystości i kreatywności. W latach 70-tych firma stosowała swobodny ubiór, na długo przed tym, jak stał się on normą krajową.
Spieniężanie zagrożonych nieruchomości
Na początku lat 70-tych inni zaczęli naśladować strategię inwestycyjną Zella. Fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) wnosiły nowe pieniądze do branży. Zapewniały one finansowanie krótkoterminowych kredytów komercyjnych na budowę. W ciągu trzech lat inwestycje REIT wzrosły z branży o wartości 1 miliarda dolarów do 21 miliardów dolarów. Podaż nie zaspokoiła oczekiwanego popytu i w ciągu dwóch lat wartość REIT spadła do 11 miliardów dolarów.
„Jestem bardzo rozsądny, jeśli chodzi o to, gdzie poświęcam swój czas… ponieważ czas jest moim najcenniejszym zasobem”.
Zell założył First Property Management Company (FPM), aby nabywać zagrożone nieruchomości. W 1974 r. nastąpił krach na rynku nieruchomości. Za pośrednictwem FPM, w latach 1974-1977 Zell wypłacił około 4 miliardów dolarów na zakup zagrożonych mieszkań, sklepów i biurowców.
Szukał budynków wycenionych poniżej kosztów odtworzenia, o dobrej jakości i w atrakcyjnych lokalizacjach, w których mógłby podnieść czynsz. Po zamknięciu transakcji Zell osiągał zyski na poziomie 3%. W tym okresie napisał artykuł dla Real Estate Review pod tytułem „The Grave Dancer”, w którym żartobliwie wspomniał o wskrzeszaniu zmarłych, gdy ożywiał zagrożone nieruchomości. Tematem przewodnim tego artykułu był powrót do zdrowia i druga szansa.
„Gra toczyła się dalej. Jeśli ktoś z Państwa żyje z transakcji, wie, jaką energię generuje duża transakcja. To odurzające, powietrze aż trzeszczy od energii oczekiwania”.
W latach 70-tych i 80-tych Zell i Lurie mieli wielu partnerów inwestycyjnych. Jednak w latach 80-tych zdecydowali się na dywersyfikację w kierunku produkcji o niskim stopniu zaawansowania technologicznego i chemii rolnej. Sam i Janet Zell rozwiedli się w 1975 roku, a w czerwcu 1979 roku Zell poślubił swoją drugą żonę, Sharon.
„Przeniesienie strat operacyjnych netto (NOL)
Zell i Lurie wykorzystali słabsze wówczas branże, takie jak produkcja, budownictwo i przemysł samochodowy. Nowy Economic Recovery Tax Act, który pozwalał na przedłużenie okresu przenoszenia strat operacyjnych netto z siedmiu do 15 lat, umożliwiał firmom zmniejszenie obciążeń podatkowych poprzez kompensację dochodu podlegającego opodatkowaniu w bieżącym roku z wcześniejszymi stratami. Nowa strategia Zella i Lurie brzmiała następująco: „Znaleźć NOL, dodać dochodowe spółki zależne i w końcu zmaksymalizować wartość aktywów, za które w pierwszej kolejności nic nie zapłacili”.
„Kiedy na początku 2007 roku zakończyłem sprzedaż Equity Office za 39 miliardów dolarów, nie wiedziałem jeszcze, jak potoczy się ta historia”.
Pierwszym kupionym przez nich NOL-em był Great American Management and Investment Corp. (GAMI), który był szóstym co do wielkości REIT-em w Stanach Zjednoczonych. Nie mieli dużej konkurencji, ponieważ NOL-y to skomplikowane struktury z trudnymi zasadami. Po GAMI przejęli Itel, konglomerat nieruchomości w stanie upadłości. Zell kupił akcje Itel w 1983 roku za 3 dolary za akcję, uzyskując 5% udziałów w firmie. Do kwietnia 1985 roku Zell posiadał 22% i został prezesem i dyrektorem generalnym. Jak sam powiedział: „Nieruchomości to nie tylko budynki jako przedmioty martwe. Często odzwierciedlają one puls narodu”.
Trudne czasy
Zell poniósł dużą stratę, gdy jego brat, partner i przyjaciel Bob Lurie zmarł w wieku 46 lat na zaawansowanego raka jelita grubego. W 1989 roku Lurie był już zbyt słaby, aby przyjść do biura. Zell wiedział, że jest chory, ale kontynuował działalność jak zwykle. W końcu Lurie powiedział Zellowi: „Musi Pan zrozumieć. Umrę, i to wkrótce”. Zmarł 20 czerwca 1990 roku.
„Jeśli chodzi o jakiekolwiek przywiązanie, jakie czułem do firmy, którą pielęgnowałem od niemowlęctwa, to poszedłem dalej. Gdy umowa została zawarta, to był dla mnie koniec. Nie myślałem już o tym”.
Śmierć Lurie nastąpiła w trudnym okresie. Nadeszła recesja i Equity Office było ubogie w gotówkę, chociaż zatrudniało 2400 pracowników, inwestowało w nieruchomości i inne aktywa korporacyjne. Z trudem zarabiała na pensje. Jedynym sposobem na zarabianie pieniędzy były wtedy rynki kapitałowe. Zell dowiedział się wszystkiego o pierwszych ofertach publicznych (IPO). Jego pierwszą ofertą publiczną było Vigoro, firma nawozowa specjalizująca się w związku potasu zwanym potażem.
„Merytokracja daje wolność bycia sobą, eliminując powierzchowne wyznaczniki, dzięki czemu mierzy się tylko to, co się wytwarza”.
Sam i Sharon Zell adoptowali córkę Kellie. Od 1983 roku para zaczęła się rozchodzić. Sharon zamieszkała w Sun Valley, Idaho, a Sam został w Chicago. Rozwiedli się w 1994 roku. Zell, który pozostaje w przyjaźni ze swoimi byłymi żonami, jest obecnie żonaty z trzecią żoną, Helen Fadim Zell, z którą prowadzi rozległą działalność filantropijną.
The Tribune Company
The Tribune Company szukała nabywcy pod koniec 2006 roku, tuż przed Wielką Recesją. Do jej marek należały gazety Chicago Tribune, Los Angeles Times i The Baltimore Sun, superstacja WGN America, 23 stacje telewizyjne, Food Network i inne. Zell zaproponował plan własności akcji pracowniczych (ESOP). Zarząd Tribune przyjął ofertę: 34 USD za akcję w transakcji o wartości 8,2 mld USD. Zell nigdy nie zamierzał być „potentatem medialnym”; postrzegał to jako kolejną długoterminową inwestycję. Nie rozumiał wyspiarskiego świata gazet i mediów.
„Zawsze robiliśmy to w ten sposób”. To zdanie przyprawia mnie o dreszcze. Dla mnie jest to antyteza postępu”.
W 2008 roku recesja mocno uderzyła w branżę medialną. Spadły przychody z reklam w prasie i telewizji. Tribune poradziła sobie, stosując „zasadę 50/50 – 50% treści i 50% reklam”. Redakcja nie chciała się zgodzić, ale gazeta nie miała wyboru. Zmniejszono koszty druku, zmniejszając fizyczny rozmiar gazety o jeden cal. Pozwoliło to zaoszczędzić około 15% na kosztach produkcji.
„Nic nie jest „ważniejsze niż honor człowieka – 'shem tov’ w społeczności żydowskiej: dobre imię. Reputacja jest Państwa najważniejszym atutem”.
Los Angeles Times nie chciał umieszczać na pierwszej stronie artykułów pisanych przez osoby spoza Los Angeles Times, więc zarówno Times, jak i Tribune wysyłały swoich korespondentów zagranicznych za granicę. Kiedy Zell chciał skonsolidować biznes, pisarze i redaktorzy walczyli z jego kierownictwem. Zell chciał zachować gazety należące do Tribune Company, ale korporacja musiała podjąć strategiczne decyzje biznesowe. Sprzedał swoją gazetę Long Island, Newsday, firmie Cablevision za 650 milionów dolarów po licytacji z potentatami medialnymi Rupertem Murdochem i Mortem Zuckermanem, którzy byli właścicielami Daily News. Inni nabywcy borykali się z problemami związanymi z krzyżową własnością i antymonopolami. Ale nawet 650 milionów dolarów nie było wystarczającym zastrzykiem finansowym. 9 grudnia 2008 roku Tribune Company złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości na podstawie rozdziału 11.
„Oferta Ojca Chrzestnego”
Na początku 2007 roku Zell sprzedał Equity Office za 39 miliardów dolarów. Był to wówczas największy REIT w Stanach Zjednoczonych i była to największa dotychczasowa sprzedaż w jakiejkolwiek branży. Zell spędził dekadę na zakupie ponad 500 najlepszych budynków biurowych na głównych rynkach w całym kraju. Czuł się odpowiedzialny przed swoimi akcjonariuszami i chciał przeprowadzić wielką IPO. Equity Office było tylko jedną z części EGI, zbudowanej na kulturze korporacyjnej Zella, charakteryzującej się kreatywnością i gotowością do podejmowania ryzyka. Jego rozległe spółki były największymi właścicielami powierzchni biurowych klasy A w Bostonie i San Francisco.
„Więc co Pan robi?” Odpowiedziałem: „Jestem zawodowym oportunistą”. I od tamtej pory jest to moja odpowiedź na to pytanie”.
Licytacja Equity Office rozpoczęła się z mało prawdopodobnego źródła, Kalifornijskiego Systemu Emerytalnego Pracowników Publicznych (CALPERS), który w listopadzie 2005 roku skontaktował się z prezesem Equity Office Richardem Kincaidem. CALPERS zaoferował 25 miliardów dolarów. Jego inwestorzy powiedzieli, że ich zdaniem spółka jest warta 34-35 dolarów za akcję. Zell uważał, że Wall Street nie docenia Equity Office i że jest ona warta co najmniej 40 dolarów za akcję. CALPERS próbował ponownie, przy wsparciu Lehman Brothers, ale oferta była nadal zbyt niska. Latem 2006 roku zainteresowanie wyraził prezes Vornado Realty, Steve Roth. W połowie sierpnia zainteresowała się nim grupa Blackstone, która oferowała od 40 do 42 dolarów za akcję.
Kincaid spotkał się z Jonem Grayem, wschodzącą gwiazdą w branży nieruchomości. Kiedy Kincaid powiedział Grayowi, że zarząd odmówił sprzedaży, Gray zapytał, co mogłoby zmienić jego zdanie. Kincaid odpowiedział: „Sam mówi, że to musi być oferta Ojca Chrzestnego – zbyt dobra, aby ją odrzucić”.
Pod koniec października bankierzy Graya z Merrill Lynch poprosili o konkretne liczby, aby mogli złożyć ofertę Godfather. Equity chciało co najmniej 45 dolarów za akcję; Blackstone odpowiedziało 47,50 dolarów. Obie firmy jeździły tam i z powrotem. Kiedy wydawało się, że transakcja z Blackstone jest pewna, Roth i Vornado ponownie weszli do gry. Roth i Zell mają za sobą długą przeszłość. Vornado prawdopodobnie zatrzyma nieruchomości, ponieważ Roth, podobnie jak Zell, postrzegał nieruchomości jako inwestycję długoterminową. Blackstone prawdopodobnie sprzedałby nieruchomości.
W wyniku wojny ofertowej Vornado Realty zaoferowało 52 dolary za akcję, 40% udziałów w akcjach zwykłych i resztę w gotówce. Vornado i Blackstone złożyły różne oferty na Equity, każda z firm podniosła cenę akcji, wartość gotówki i opłatę za zerwanie, zwykle do 3% ceny sprzedaży. Blackstone wygrał, oferując cenę 55,50 USD za aktywa o wartości 39 mld USD, w tym przejęcie wszelkich długów z 543 budynków Equity. IPO zostało ogłoszone 6 lutego 2007 roku. Equity Office przeszedł drogę od 21 dolarów za akcję w 1997 roku do 55,50 dolarów dekadę później.
O autorze
Przedsiębiorca i inwestor Sam Zell założył w 1968 roku Equity Group Investments i pozostaje jej prezesem.